מוצר גיפן ונדל"ן באזורים מתפתחים
מי שמכיר אותי יודע כי מאז שנכנסתי לתחום הנדל"ן, העדפתי נכסיי "לחם שחור" והתרחקתי מכל מה שמריח מנכסיי יוקרה. הסיבה לכך היא תופעה כלכלית פחות מוכרת המצוינת בספריי המבואות של כלכלה כ- מוצר גיפן. מוצר גיפן הוא סוג של מוצר נחות, שהכמות המבוקשת ממנו עולה ככל שמחירו עולה, בניגוד למוצר הסטנדרטי, שהביקוש שלו יורד ככל שמחירו עולה, העקרון שמסתתר מאחוריי החוקיות הזו, הוא עקרון התחלופה.
במילים פשוטות, אם עוגת גבינה בקונדיטוריה לשבועות תעלה 90 ₪ , עקומת הביקוש תפגוש את את עקומת ההיצע במכירת כמות של 100 עוגות לחג. במידה ואותה עוגת גבינה תעלה 150 ₪ יקנו ממנה רק 30 עוגות לחג. למה? פשוט מאוד כי הרוכשים יסכימו לשלם פי שלוש מעוגת הסופר התחליפית שעולה 30 ₪. אבל במחיר של פי 5, רובם יעדיפו את עוגת הסופר.
במידה ונכניס למשוואה משתנה נוסף הנקרא עקרון ההכנסה, במצב של מיתון כלכלי, הביקוש למוצר הנחות של עוגת הסופר ימריא ומחירו פרדוקסלית יעלה ל- 50 ₪, כי לו אין תחליף זול יותר. לעומת זאת הביקוש בקונדיטוריה לעוגות גבינה ירד דרסטית ל- 50 עוגות והמחיר שלו יצנח ל- 75 ₪.
במידה ונחזור לעולם הנדל"ן, מוצר הגיפן שלנו אלו אותם נכסים מפויחים הממוקמים באזורים המתפתחים. נניח ששני בני הזוג במשפחת כהן עובדים בת"א, זהו זמן קורונה, בני הזוג רוצים לשפר דיור לאחר שהילדים יצאו מהבית. האישה יצאה לחל"ת והגבר חושש לעבודתו יש להם 1.5 מיליון ₪, איפה הזוג יבחר לרכוש את דירת 3 החדרים+מרפסת, ביד אליהו בדירה משופצת בעלות של 1.8 מליון בבניין החתום על פינוי בינוי או לקנות בפלורנטין שכנתה ולקנות ב- 2.5 מליון דירה שתהיה מוכנה עוד 3 שנים?
בתקופה הנוכחית קל להסביר את "הגישה הגיפנית" אך בשנים האחרונות טרם הקורונה, כאשר בעייני רבים נדמה היה כי הכלכלה בעידן ההרחבה הכמותית פיתחה חיסון בפניי מיתון כלכלי, המשקיע המצוי פרש נכס יקר באזוריי הפריים לוקיישן כ-"נכס סולידי", ומיאן לתפוס את שבירותו הנובעת מעקרון ההכנסה.
רבים בעבר התייחסו לרכישת דירה שני חדרים ברמת גן בתשואה של שני אחוז כהשקעה סולידית. תפיסה ספקולטיבית זו שהסתמכה על עליית ערך פוטנציאלית , נבעה מכיוון השוק הנוכחי כלפיי מעלה. עכשיו עם שינוי המגמה, הדירה "הסולידית להשקעה" יכולה להפוך להשקעה גרועה במקרה הטוב ולטבעת חנק של ממש, תלוי ברמת המינוף בה בחר המשקיע.
ולסיכום מוצר גיפן נדל"ני, לא רק שאינו ניזוק משינוי מגמת השוק כלפיי מטה, הוא אף עשוי להרוויח ממנה בשל היותו מוצר בסיסי, שאין עבורו תחליף זול יותר. לכן אזורים מתפתחים השוכנים במרכז הארץ (להבדיל מאזוריי פריפריה הארד קור דוגמת אזורים מועדיי אבטלה כגון שדרות ודימונה), אלו הנהנים העיקריים מפרדוקס גיפן .
