נכס משולב של השקעה ומגורים 

בשלב זה החיפוש החל להיות מאוד מתסכל, ראינו נכסים יפים וכולם נראים לנו כמו פשרה כלכלית אחת גדולה, ומצד שני קשה היה לנו נפשית לקנות דירת ארבעה חדרים רגילה. היינו לכודים בין השאיפות הכלכליות שלנו לבין החלומות הצרכו- נדל"ניים שלנו. ואז הגיע הרעיון, בוא ננסה למצוא נכס שהוא גם וגם, מה אם נגדיל קצת את הבית הפרטי לוילה שיש בה יחידת דיור. המחיר עולה אבל בעצם אנחנו קונים שני נכסים.  עכשיו זה עובד,  כי רוב הנכסים האלה גם עולים כמו שני נכסים. כדי לרבע את המעגל היינו צריכים למצוא נכס משולב יחסית בזול, לוותר לחלוטין על תיק השקעות אבל להישאר עם מספיק הכנסות הון מנדל"ן ככה שההון שלנו יהיה מושקע בצורה סבירה. 

תיאמנו ציפיות, וילות בלי יחידת דיור גדולות עלינו, אלה שיקרות מ- 2.5M+ גדולות עלינו. מהר מאוד הבנו גם שאלה שלא משופצות לטעמינו גדולות עלינו כי שיפוץ זה עסק יקר מאוד, כשהנכס גדול. 

בגדול כמעט כל הנכסים בקטגוריה שבחרנו קצת גדולים עלינו והם היו מבחיתנו מוצר צריכה. בעייה נוספת הייתה  שזה היה לנו ברור שהסוגיה התקציבית לא תגמר ברכישה, אנחנו צריכים לגור בנכס ויש לנו התאמות יקרות. לדוגמא אנחנו לא מוכנים לוותר על ממ"ד בבית המרכזי, אבל ברוב הוילות הממ"ד אצל הדיירים. (שזה בעצם מקלט). מצד שני לקנות נכס כל כך יקר ולא להרגיש בטוחים בו זה אבסורד. 

ראינו עשרות נכסים, ניסינו גם להיכנס למשא ומתן על וילה עליה כמעט סגרנו, קיבלנו מחיר טוב יחסית אבל עלויות השיפוץ הרבות טרפו את הקלפים. למדנו מהתהליך קצת כמה עולים שיפוצים,ממש הצקנו לשיפוצניק שירד איתנו לפרט לפרטי פרטים כדי שנפתח אינטואיציה לעניין.  עם הידע הזה בתים אחרים פתאום נראו אטרקטיבים יותר, זה היה ברור, שאי אפשר להשכיב הון קטן על שיפוץ של מבנה גדול. 

כשראינו את הנכס הנכון, ידענו עוד באותו לילה שאנחנו הולכים לתת הצעה שבסופו של עניין גם התקבלה. הבית פשוט התאים לנו ואלו היו הסיבות: 

א. הבית כלל יחידת דיור טובה ומושכרת של 50 מטר.

ב. הגג היה דרומי ברובו ונראה היה טוב להשקעה של מערכת סולארית שתצדיק תשואתית את הרכישה. 

ג. היו בבית שישה חדרים הכוללים עליית גג של 40 מ"ר, נוחה למגורים.

ד. הבנו שמבחינת עיצוב הבית על מנת להוסיף יחידת דיור בת 50 מ"ר, לא נזדקק לשינוי חיצוני של מבנה הבית, כל מה שנזדקק לו אלו קצת קירות גבס, קצת יצירתיות וכמה טיפים מאיש מקצוע.  

ה. הנכס היה כבר פחות או יותר משופץ. 

בחישוב פשוט על הבית שילמנו 2.25M כולל הוצאות עסקה. (עורך דין, בדק בית, מתווך). ההון העצמי שלנו היה בערך 2M. הקמת המערכת סולארית + שיפוץ קטן הביא אותנו ל2.4M.

בפועל קיבלנו את הפריבילגיה לגור בבית מאוד מרווח של 170 מטר, ובנוסף לצור תזרים חיובי של הכנסות. בעבור יחידת דיור 3K ומערכת סולארית המכניסה 1.3K לחודש. סה"כ 4.3K – עכשיו כדי לסבר את האוזן 4.3K זה יותר ממה שמקבלים על דירת 4 חדרים בשכונה(בעלות של 1.1M ), כלומר הצלחנו באמת לייצר שתי פונקציות למגורים ולהשקעה בדיסקאונט משמעותי. 

שכר הדירה ששילמנו קודם היה כאמור 3.5K, בנוסף לתזרים ההכנסות החיובי שנוצר מהנכס בסכום של 4.3K אז יוצא שההון שלנו מושקע בתשואה של 3.9% ללא מיסים לאחר שהגדלנו משמעותית את שטח המחיה שלנו.   שזה ויתור אבל מצב שאנחנו מרגישים איתו בנוח כי בגדול בבורסה יש מס רווחי הון שמוריד לנו את התשואה מתחת ל6% ובנדל"ן אנחנו לא משלמים מיסים על שכירות והסולארי.  גם הגיונית מותר לנו לצפות לקצת פחות תשואה מנדל"ן כי הוא פחות תנודתי ממניות בבורסה. 

 עוד משהו שחשוב לנו: אם נניח שאנחנו משלמים לעצמנו דמי שכירות ריאלים לבית שאנחנו גרים בו (6 חדרים) אז גובה שכר הדירה הוא 5.5-6K כלומר התשואה של ההשקעה שלנו קופצת ליותר מ5%. זו מחשבה נחמדה – כי  לא רק קנינו בית למגורים, קנינו גם נכס סביר להשקעה. 

על היתרונות של נכס משולב

בגדול, דברים יכולים להשתנות ייתכן ונרצה לעזוב את העיר. לדוגמא לא ברור לנו שהחינוך מעבר לרמת היסודי יהיה טוב מספיק עבורנו. מכירת נכס נדל"ן בייחוד וילה יכול להיות עסק ארוך ומייגע, ואנחנו מעדיפים להימנע מכך.  לכן ההתעקשות על בית מגורים שתהיה גם דירה להשקעה, נותנת לנו חופש להשאר עם ההשקעה אבל לא לגור בנכס. 

בנכס הספציפי שקנינו, היתה לנו גם אופציה לבנות יחידת דיור נוספת. אופציה שקיווינו לבצע לפני שנכנסנו אבל אז הצרכים שלנו השתנו בגלל הקורונה, שדרשה מאיתנו עוד חדרים לטובת הבית. הנסיבות המשתנות, הזכירו לנו כמה טוב עשינו שלא הלכנו על דירת ארבעה חדרים, שהיתה מצמצמת לנו את האפשרויות. 

מימוש האופציה הזו בעתיד, תוליד עלות של כ- 150K, ותועלת נוספת משכר הדירה  של 2K לחודש. במידה ונבצע את היחידה אזי הנכס צפוי להניב תשואה של 5.7%! במיסוי מינימלי. 

המשכנתא

על מנת להגיע להצעה אופטימלית ערכנו מכרז בין הבנקים בהתאם לפורמט אחיד – "כמה תתנו לי על מסלול בודד של ריבית קבועה לא צמודה?". למה? כי מסובך לנו, אלה הצעות משכנתא שקל לנו להשוות. בנוסף הגיעה לנו הצעה להלוואה מהמשפחה בתנאים דומים לאלה של הבנק. 

ההצעה הטובה ביותר שקיבלנו הייתה 1.95% ריבית קבועה ל8 שנים,  ויתרנו על ההצעה הזאת על מנת להשאיר את הכסף במשפחה. במקום, לקחנו הלוואה מהמשפחה בריבית גבוהה יותר של 2.5%. אבל בעלות כוללת יחסית נמוכה שכן המשפחה מאפשרת לנו להחזיר את ההלוואה לפי יכולתנו, מבלי להתחייב על סכום חודשי קבוע.  בגדול אנחנו הולכים להיפטר מכל החובות תוך כ5 שנים ולכן עלות ההלוואה תהיה בערך 35K. תאמינו או לא, זה יוצא יותר זול מהבנק ב 1.95% בגלל ההוצאות הנלוות והעובדה שלבנק אנחנו לא מסוגלים להתחייב על החזר של מעל 10K בחודש, על אף שהמטרה שלנו לשלם סכום חודשי מקסימלי על מנת לסיים עם החוב כמה שיותר מהר.  

חסרונות הבית (ולמה כדאי לאהוב אותם)

מה לגבי החסרונות של הבית שקנינו? יש כאלה זו סה"כ עסקה במחיר שוק, אולי 3% יותר זול מהבתים הקודמים לא משהו מובהק.  אנחנו סבירים במשא ומתן אבל לא כרישי נדל"ן וגם באנו מעמדת נחיתות כי רצינו בית ספציפי למדי. ראינו נכסים מוצלחים יותר על הנייר, עם שטח גדול משמעותית אובייקטיבית הם כנראה נדל"ן יותר טוב.  

שטח האדמה שלנו יחסית קטן ואיתו החצר (בית גדול על מגרש קטן), המיקום מאוד מוצלח בשבילנו אבל גם קרוב לכביש רועש יחסית,  ויש לנו מדרגות בכניסה לבית. יש חסרונות לבית שלנו, אבל בזכות חסרונות אלה המחיר שלו היה בתקציב שנעים לנו איתו.  בגדול בשיקול שלנו קיים בעיקר מחיר ההזדמנות, הצלחנו לשמר הכנסות הון ברמה סבירה שנותנת לנו תחושת חופש וגמישות בחיים.  במקביל הצלחנו לשדרג לעצמנו את איכות החיים מדירה לבית פרטי גדול. הכסף שלנו מושקע בצורה סבירה וגם אם נרצה לעזוב את הבית, לא נצטער על הרכישה. בסוף, יש לנו בית משלנו,  אבל אנחנו עדיין צומחים כלכלית ויש לנו את החופש לעזוב את הבית ולהשכיר אותו בתנאים טובים. מבחינתנו זה הישג כי רוב הבתים שאהבנו היו מדרדרים אותנו כלכלית. משונה להתנהל בצורה מחושבת ורציונלית כל החיים רק בשביל לזרוק את כל החסכונות שנצברו בעמל רב על הנכס הלא נכון ולקבל תשואה נמוכה על ההון עצמי לשנים רבות קדימה. 

מסיבת סוף משכנתא

 לאחר 5 שנים בתרחיש שמרני, אנחנו צפויים לחגוג את סיום החובות על הבית. בנוסף אז גם נפתחת לנו קרן השתלמות שיכולה לממן לבדה את מימוש יחידת דיור נוספת. כאן יש לנו נקודת יציאה, הילדה מסיימת כיתה ו, ייתכן ונרצה לעבור דירה בשביל להתמקם ביישוב עם חינוך טוב יותר. עד אז בתקווה נקבל את האישורים והכל יהיה יפה וחוקי. 

אם נשאר בבית ונממש את היחידה יהיו לנו הכנסות הון של כ- 7.3K (לפני מס) ללא חובות, עם הכנסות הון נחמדות מאוד ובמקום מאוד יציב עם יכולת מחודשת לצבירת נכסים.