איך ניתן להשקיע בנדל"ן מבלי לוותר על שוק ההון

בלא מעט פורומים ניתן לזהות את היריבות המסורתית בין אנשי הנדל"ן ואנשי שוק ההון, כשכל צד מתהדר ברמות תשואה גבוהות יותר, על מנת להוכיח את עליונותו.

אז כמו ששלמה ארצי כתב בשיר "תתארו לכם עולם יפה פחות עצוב ממה שהוא ככה"

מסתבר שלא באמת צריך לבחור בין שוק ההון לנדל"ן. משנת 2012 יכולים חוסכים פרטיים באמצעות בחירת מכשירי השקעה פיננסיים מתאימים ליהנות מאפקט ה-'גם וגם', ובכך להינצל מחרפת התשואות הנמוכות של 'עידן ריבית ה- 0'.

המשמעות היישומית של האסטרטגיה הזו, שלא נתבקש לוותר על ההשקעה בשוק ההון לצורך שימוש בהון העצמי לצורך רכישת דירה להשקעה למשל, נוכל לשמור את הכספים שנצברו והופקדו בקרן השתלמות/ קופת גמל להשקעה/ פוליסת חיסכון, ולהשתמש בהם כבטוחה לצורך קבלת הלוואה בתנאים מצוינים, (פריים 0.5+/-) בשיעורי מימון גבוהים ( 50-80% תלוי בנזילות המכשיר הפיננסי, מסלול ההשקעה ובית ההשקעות). התוצאה היא ריבית סופר אטרקטיבית הגוזרת נכון להיום החזר של כ- 800 ש"ח לשנה עבור כל 100,000 ש"ח של הלוואה. ריביות אשר מייצגות כסף כמעט חינם, אשר ניתן לקבל אותן גם לתקופות גרייס ארוכות של 7 שנים, עם אופציה למיחזור הלוואה בסוף תקופה.

ההלוואה ניתנת בקלות, בלי צורך בהוכחת הכנסות/ תלושי שכר/ ערבים, ללא קנסות פירעון מוקדם וללא עמלות מיותרות.

סוג כזה של הלוואה ,מהווה חלופה תחרותית ביותר לאפיקים הבנקאיים וכל זאת בגמישות גבוהה המאפשרת גרייס ומחזור. התשואה הממוצעת במסלולים הכלליים בקרנות ההשתלמות ב-15 השנים האחרונות, עמדה על סדר גודל של 4-6% בשנה – גבוהה משמעותית מהריבית שנשלם על ההלוואה, מה שגרם לכניסה מסיבית של לווים. יתרון מובהק נוסף של הלוואה זו, שנתן להמשיך ולהפקיד כספים לקרן ההשתלמות גם בתקופת ההלוואה ללא פגיעה בוותק, בנזילות, או בהטבות המס.

במידה ואנו עצמאיים ויש ברשותנו קרן השתלמות נזילה, נוכל להוסיף עליה מעבר לתקרה המוטבת כספים פנויים, ולהנות גם מהלוואה מצויינת וגם מדחיית מס. במידה ומדובר בשכירים ניתן לעשות שימוש בקופת גמל בסכומים שנתיים צבורים של עד 70,000 ש"ח לאדם או במסגרת פוליסת חיסכון בגמישות מקסימלית וללא תקרת סכום.

לצורך הדוגמה, נבחן מקרה של אדם בשם שמוליק אשר חסך סכום יפה אותו השקיע בשוק ההון, וכעת מתלבט בין רכישת דירה להשקעה לבין השארת הכסף בשוק ההון. שמוליק יכול לקחת 100% מהכסף שחסך כהון עצמי, ובאמצעות מינוף לרכוש דירה במחיר של עד 200% מכספו (או אף יותר מכך במידה וזו דירתו היחידה). כמובן שהמינוף לא מגיע בחינם, והבנק יגבה משמוליק שלנו בערך 3% בשנה ריבית ממוצעת על החוב.

לעומת זאת, שמוליק יכול להפקיד / להשאיר את הכסף בפוליסת חיסכון. לאחר מכן הוא יכול לקחת הלוואה בריבית נמוכה של פריים מינוס חצי (כיום 1.1%) בגובה של 80% מהסכום.

בעזרת ההלוואה, הוא יוכל שוב להשתמש במינוף ולרכוש נכס בעלות של 160% מכספו.

באלטרנטיבה זו, שמוליק פרקטית הגדיל את המינוף ויש לו יותר כסף "עובד". 100% מכספו של שמוליק מושקע בשוק ההון + 160% מהכסף מושקע בנדל"ן. בסך הכל 260%, לעומת 200% בדוגמה הקודמת.

לצורת השקעה כזו מספר יתרונות בולטים. במקום לבחור בין שוק ההון לנדל"ן, שמוליק החליט להשקיע 80% אחוז מכספו בשוק ההון ו-160% אחוז בנדל"ן. מדובר בשני אפיקי השקעה לא קורלטיבים ומשבר באחד לאו דווקא צפוי להשפיע על האחר. בנוסף, מאחר והריבית על ההלווואה שנלקחה כנגד פוליסת החיסכון היא נמוכה במיוחד, לא תידרש תשואה פנומנלית מההשקעה על מנת להצדיק דרך פעולה זו.

לצד היתרונות, חשוב לשים לב גם לסיכונים: ראשית, המינוף גדל ולכן כפועל יוצא גם הסיכון גדל. הלוואות כנגד קרן השתלמות / פוליסת חיסכון / קופת גמל להשקעה ניתנות לתקופה של עד 7 שנים. כלומר, נדרש מהלווים לשלם החזר חודשי יחסית גבוה במידה והם נדרשים לעמוד בכך, או לחלופין לבחור בגרייס. במידה ובוחרים בגרייס, חשוב לקחת בחשבון ולהיערך למקרה שבתום 7 השנים לא נקבל אישור לגלגל את ההלוואה ל-7 שנים נוספות.

לכן העלאת רמת המינוף והסיכון הכרוך בהלוואה לפרק זמן בינוני של עד 7 שנים, מחייב אותנו לקחת מספר מקדמי ביטחון בעת התכנון. מקדם בטחון ראשון נובע מעצם "החופש" בשני המכשירים הפיננסיים שהוזכרו, לשנות מסלול במהלך התקופה, ולשקול להוריד את החשיפה המנייתית שלנו בהתקרב מועד ההחזר, מקדם בטחון שני מתייחס לגידור שיעור המינוף בתיק, כאשר את יתרת הסכום הנדרש להשלמת ההלוואה, ניתן לייצר ממשכנתא רגילה. לצורך מקדם הביטחון השלישי, נצא מתוך נקודת הנחה פסימית, לפיה עלות ההלוואה לא תכוסה באמצעות תשואת המכשיר הפיננסי, ולכן נחסוך לה בנפרד מכספי שכ"ד מהנכס. אפשרות נוספת לכיסוי עלות ההלוואה, היא באמצעות רי- פייננס של נכס הנדל"ן, שבמהלך 7 שנים בסבירות גבוהה העלה את ערכו. תכנון נוסף היא מכירת נכס הנדל"ן ברווח במהלך התקופה. כך או כך, נערך באופן שאת הקרן עצמה לא נצטרך לפרוע. זה המקום לציין, שרצוי מאוד לא לפרוע קרנות השתלמות גם לאחר מועד הנזילות שלהם – בשל היותן כלי פיננסי מצויין גם לצורך הלוואות זולות וגם בשל יכולתן לייצר כדור שלג של חיסכון שעובד בשבילנו, גם מעבר לתקרת המס. מקדם ביטחון רביעי מסלול סולידי – במובן מסוים בתי ההשקעות עורכים את הערכת הסיכונים עבורינו, ורובם מגבילים את המינוף המקסימלי של ה- 70-80% למסלולים כלליים. במסלולים אלו לא יהיו אופציות, מט"ח, ביטקוין, מניות חלום והמרכיב המנייתי יהיה בלאו הכי מוגבל.

במסלולים הכלליים ניתן יהיה לשלב: אג"ח, מניות בשיעור נמוך ונכסים לא סחירים.

בשנים האחרונות המסלולים הכלליים הניבו תשואה ממוצעת של כ-4%. התשואה במסלולים המנייתים על סמך ההיסטוריה גבוהה יותר באופן משמעותי.

ברוב בתי ההשקעות בחירה במסלול מנייתי תאפשר לקבל הלוואה בגובה 50% בלבד (להוציא מסלול ה- s&p במיטב דש, בו ניתנים אחוזי מימון גבוהים יותר). יש לציין שכל בתי ההשקעות נכון להיום לא מאפשרים קבלת הלוואה במסלול IRA.

מכשירי ההשקעה הפיננסיים בשילוב רמת המינוף והמיסוי, בית ההשקעות ומסלול ההשקעה, יחד עם גובה ומסלול המשכנתא, יחד עם תשואת הנכס נדל"ן כולן יחד ישפיעו על התשואה הסופית.

להלן מרכיבי ההשקעה המתייחסים לשוק ההון:

כדי להמחיש קצת את מספרים נניח מספר הנחות, שכמובן תקפים לצורך הדוגמה בלבד: