אבל מי אמר בכלל שנמצא דירה עם 4% תשואה?

נכון, התשואה הממוצעת משכירות בארץ היא נמוכה יותר מ-4%. כאן מסתתרת נקודה חשובה. 

משקיע נדל"ן לא שואף לקנות את ממוצע השוק. בהחלט קיימות דירות היום בארץ שמספקות תשואה של 4% משכירות. ייתכן שצריך להתאמץ קצת כדי למצוא אותן או להיעזר בשירותיו של איש מקצוע, אבל לא מדובר במחזה נדיר בכלל ובהחלט ריאלי לשאוף לשם. 

מה עם התרחיש המפחיד באמת – שמחירי הנדל"ן ירדו?

בתרחיש הסולידי שהצגנו לקחנו בחשבון 0% עליית ערך. אבל מה יקרה אם מחירי הנדל"ן יתחילו לרדת? 

הרי כולנו יודעים שכמו שמינוף יכול להיות מדהים כאשר התשואה היא חיובית, הוא יכול להיות גם הרסני כאשר התשואה היא שלילית.

פה חשוב לזכור – אנחנו יכולים להחליט מתי למכור את הדירה. אנחנו יכולים פשוט לא למכור כאשר שוק הנדל"ן נמצא במשבר. את שכר הדירה נקבל עדיין בוודאות מאוד גבוהה. 

באשר לירידת הערך – כל עוד אנחנו לא מוכרים היא לא צריכה להטריד אותנו. נמתין בסבלנות עד אשר השוק יתאושש מהמשבר ומחירי הנדל"ן יחזרו לעלות.

ומה אם לעולם מחירי הנדל"ן לא יחזרו לעלות?

נכון, בכל השקעה יש סיכון. בוודאי שבהשקעה ממונפת. כל אחד מהקוראים יכול להחליט בעצמו עד כמה סביר בעיניו ששוק הנדל"ן ירד ולעולם לא יחזור לעלות. 

תרחיש 3 – שכירות – 4% בשנה, עליית ערך – 8% בשנה, ריבית על המשכנתא – 2.5% בשנה:

ועכשיו, כדי לא להיות ממוקדים רק בסיכונים, בואו נבחן גם תרחיש אופטימי. 

רוב הכתבות שמתפרסמות בתקשורת בעת האחרונה מדברות על הערכות של שמאים לעליות מחירי הנדל"ן בשנת 2021 בשיעורים חד ספרתיים גבוהים. מה יקרה אם הם צודקים?

הכנסות: 4% (שכירות) + 8% (עליית ערך) = 12% על סכום כולל של 4X. סה"כ – 48% בשנה.

הוצאות: 2.5% (ריבית על המשכנתא) על סכום כולל של 3X. סה"כ – 7.5% בשנה.

סך הכל – תשואה פנומנלית של 40.5% בשנה.

רגע – איפה הוצאות עסקה? תיווך? עורך דין?

בהחלט צריך לחסר את העלויות האלה מהתשואה הכוללת.

חשוב לזכור אבל שמשקיע נדל"ן שואף לעסקה טובה מהממוצע. במידה ונצליח למצוא דירה בהנחה מסוימת מתחת למחיר השוק, ואני לא מדבר על בוננזות של 20% מתחת למחיר השוק, אלא אפילו על סדר גודל של 5%, הרווח הזה יכול לפצות על כל עלויות העסקה. 

ומה יקרה בתרחיש של עליית ריבית?

במידה וריבית בנק ישראל תעלה, מרכיבי הריבית המשתנה שלנו יעלו ולכן הריבית על המשכנתא תעלה, ותהיה גבוהה יותר מ- 2.5%. חשוב לזכור שבחישובים שערכנו לא לקחנו בחשבון גם עלייה שנתית בשכירות שנקבל. במידה ואתם חולקים עליי ש- 2.5% ריבית על המשכנתא היא הערכה ריאלית זה בסדר גמור. תרגישו חופשיים לערוך את החישובים עם ההנחות שלכם שאתם חושבים שהן ריאליות. 

עוד שלל disclaimers:

יש עוד מספר אי דיוקים בחישובים. במשכנתא עם החזרים בשיטת שפיצר כל חודש קרן ההלוואה תלך ותקטן, וכך גם אחוז המינוף שלנו. מטרת החישובים במאמר הייתה שהם יהיו פשוטים מספיק כך שהקוראים יוכלו להבין ולקבל תחושת בטן טובה לגבי טיב ההשקעה. הם לא מתיימרים להיות מדוייקים לגמרי.

והכי חשוב – כותב המאמר אינו יועץ השקעות. אין לראות בתוכן הכתבה כיעוץ. בהשקעה ממונפת קיימים סיכונים רבים.