למה לדעתי כדאי לקנות דירה ראשונה/יחידה להשקעה, יקרה עד כמה שניתן?

לפני הכל כל דירה להשקעה צריכה לעמוד בקריטריונים  של תשואה מינימלית (3-4%) ופוטנציאל גבוה לעליית ערך, הדרישה למיקסום התקציב שלנו מתווספת מן הסתם על כדאיות ההשקעה הבסיסית של הנכס. את תשואות הגבוהות שנכסיי הפריפריה/ חו"ל מציעים, נוכל לשמור לדירות הבאות, שלא במסגרת הפטור.  .

דירה ראשונה/יחידה מקנה לנו כאמור שלושה פטורים חשובים, כשהחשוב מבינהם הוא מס שבח. ככל שהדירה יקרה יותר והשבח הפוטנציאלי גבוה יותר (בו נכלל גם המינוף), כך נוכל להגדיל בסופו של דבר את ההון העצמי שלנו. בדיוק כפי שאם גובה התקרה שלנו לקה"ש 18,480₪ שנתי, נשתדל למצות את הסכום במידה ויש לנו את ההון ולא לשים רק 5000₪. במילים אחרות, כל דירה שנקנה בהמשך, תמוסה ותמומן באופן שהוא פחות אטרקטיבי ולכן כדאי לנו לנצל עד תום את היתרונות שהרגולטור מספק לנו.

למה לדעתי כדאי לקנות דירה ראשונה/יחידה  באזורי "הפריפריה של המרכז"?
בפריפריות דוגמת ב"ש, חיפה, דימונה, קריית שמונה וכו'… עליית הערך קיימת אך היא מינורית,  כ 2-3% בממוצע לשנה. במידה ואחריי שנתיים שלוש נרצה להשתמש באסטרטגיה של מכירה וקניה לצורך הגדלת ההון העצמי take profit)), סביר שנשאר עם עשרות אלפיי שקלים בודדים.

לעומת זאת באזורים המתפתחים של המרכז באזור דרום תל אביב, בת ים, יפו, וכו'.. מדובר לעיתים קרובות על שבח בשווי של מאות אלפיי שקלים, כתוצאה מעליית ערך בקצב מהיר יחסית, במיוחד כשמדובר על בחירת נכסים בפיצנטה עם פוטנציאל השבחה גבוה. כשהלוקיישן והנכסים ממוקסמים הצירוף שלהם יחד עם הפטורים ממס והמינוף יוצרים יחד בקבוק מולוטובJ, כשהדובדבן הוא הפטור

ממס שבח. לדוגמה, דירה שנרכשה ב 1.3 מליון וכתוצאה מהשבחה ועליית מחירים של האזור ערכה עלה לאחר שנתיים וחצי והיא שווה עכשיו 1.6 מליון , במידה והרוכש יהיה מעוניין למכור, כל ה 300K  ילכו לכיס שלו ולא רק 225 K ו 75K  למס שבח.

לסיכום, הפוזיציה של דירה ראשונה/יחידה ייחודית מבחינת הפריבילגיות אותן מעניק הרגולטור. לכן כמשקיעים כדאי לנו למקסם את מכשיר ההשקעה הזה, אם ע"י בחירת שוק המאופיין בקצב גבוה של עליית ערך ואם ע"י מקסום הסכום, כך שהפטורים והמינוף ינוצלו במקסימום.

האמור לעייל אינו המלצה ותלוי בפרופיל האישי של כל משקיע.